Capire il contratto di locazione lussemburghese prima di firmare

Il contratto deve essere scritto in Lussemburgo?

Sì. Dalla riforma entrata in vigore il 1° agosto 2024, ogni contratto di locazione a uso abitativo deve essere redatto per iscritto e contenere una serie di clausole obbligatorie. Un accordo verbale, o una nota di una pagina sul canone, non basta più.

È una buona notizia per gli inquilini, ed è anche il motivo per leggere ciò che le viene consegnato invece di darlo per standard. Un contratto tratto da un vecchio modello può semplicemente omettere ciò che la legge ora richiede.

Che cosa deve contenere il contratto

Un contratto scritto di locazione abitativa deve indicare:

Se una di queste manca, ne chieda l’inserimento prima della firma anziché dopo. Un locatore che usa un modello conforme non avrà obiezioni; chi resiste le sta dicendo qualcosa.

Noti in particolare l’ultima riga: il contratto stesso deve informarla che una controversia sul canone può essere portata davanti alla commissione dei canoni, l’organo competente per i disaccordi sull’importo.

Durata del contratto e scadenza

Le parti sono libere di concordare una durata determinata o indeterminata. La durata determinata è la norma: uno, due o tre anni.

Ciò che sorprende è che cosa accade alla scadenza: il contratto si rinnova automaticamente. Non si estingue silenziosamente lasciandola andare, e non lascia nemmeno il locatore libero di trattarla come un ospite.

Per impedire il rinnovo, una parte deve dichiararlo espressamente e rispettare il preavviso. In pratica, un contratto a termine funziona meno come un conto alla rovescia e più come un rapporto continuativo da cui ciascuna parte può uscire dando disdetta nelle forme.

I preavvisi

Il preavviso è di 3 o 6 mesi, o superiore se il contratto lo prevede. Quello applicabile al suo caso è nel contratto: ed è proprio per questo che durata e clausola di preavviso vanno lette prima di firmare, non undici mesi dopo.

Due aspetti pratici:

• Dia disdetta per iscritto, in una forma che provi la ricezione. La raccomandata è lo standard.
• Conti a ritroso dalla data in cui vuole uscire, non in avanti da oggi. Un preavviso di sei mesi per una partenza sperata in aprile significa scrivere in ottobre.

Quando più persone condividono un contratto, il coinquilino che esce prima dà tre mesi di preavviso al locatore e agli altri coinquilini, e deve cercare un sostituto.

Il canone: come si fissa e quando può cambiare

Il canone in Lussemburgo non è liberamente negoziabile. Il canone annuo massimo non può superare il 5% del capitale investito dal proprietario nell’immobile.

Una volta fissato, il canone può essere rivisto una volta ogni due anni e non può aumentare di più del 10%. Una clausola che promette un aumento annuo, o un’indicizzazione che ignora questi limiti, merita di essere messa in discussione.

La riforma ha inoltre abolito la nozione di «alloggio di lusso», che permetteva ad alcuni immobili di sottrarsi al tetto. Se un locatore sostiene che il limite non si applica perché l’immobile è di pregio, quell’eccezione non esiste più.

Le spese: acconti, forfait e conteggio annuale

Le spese accessorie sono i suoi costi correnti: riscaldamento, acqua, parti comuni e simili. Il contratto deve precisare se paga:

• un acconto, poi conguagliato sui costi reali; oppure
• un forfait, fisso e non conguagliato.

Con l’acconto, il locatore può chiedere rate ragionevoli e adeguarle in base alle spese effettivamente registrate negli anni precedenti. Soprattutto, deve inviarle un conteggio annuale delle spese, con le pezze giustificative, che confronti i suoi versamenti mensili con quanto effettivamente speso.

Quel conteggio è la sua tutela. Se non ne ha mai visto uno, lo chieda: non è facoltativo, e un conto spese che nessuno conguaglia tende a salire.

Il forfait è più semplice ed elimina la sorpresa di fine anno, in entrambe le direzioni. È legittimo quando copre davvero un consumo normale, e può essere adeguato in corso di contratto.

Gli alloggi arredati

Un immobile arredato può prevedere un supplemento per il mobilio, e tale supplemento deve comparire nel contratto come voce distinta anziché essere confuso nel canone. Se le presentano un alloggio arredato e il contratto non dice nulla del mobilio, manca qualcosa.

Conviene allegare un inventario del mobilio, distinto dal verbale sullo stato dell’immobile: quale divano, quali elettrodomestici, in quali condizioni.

Clausole da mettere in discussione

Non tutto ciò che compare in un contratto è opponibile solo perché è stampato. Si soffermi su:

• Una cauzione superiore a due mensilità. Il tetto è due.
• L’intera commissione di agenzia a suo carico. Si divide in parti uguali.
• Aumenti annuali automatici che ignorano i limiti dei due anni e del 10%.
• Un obbligo generalizzato di ritinteggiare o far pulire professionalmente all’uscita, a prescindere dallo stato in cui restituisce l’alloggio. L’usura normale è a carico del proprietario.
• Una clausola che le vieta di contestare il canone. Il contratto deve anzi informarla dell’esistenza della commissione dei canoni.
• Spese generiche. «Spese: da definire» non è un importo.

Sollevare questi punti prima di firmare è normale e ragionevole. Non sta creando difficoltà: sta leggendo un contratto.

Il verbale di consegna fa parte del fascicolo

Il verbale di consegna è redatto congiuntamente da locatore e inquilino, ed è ciò che deciderà in seguito se un segno sul muro è usura o danno. Lo faccia prima dell’arrivo dei mobili, indichi i difetti con precisione e conservi la sua copia.

Un contratto che non menziona alcun verbale è un contratto su cui si discuterà al momento dell’uscita.

Domande frequenti

Il locatore può modificare il canone durante il contratto? Solo entro i limiti previsti: una volta ogni due anni e non oltre il 10%. Una modifica fuori da questi limiti è contestabile, e la commissione dei canoni esiste proprio per questo.

E se il locatore rifiuta di mettere per iscritto? La forma scritta è un requisito di legge per le locazioni abitative. Un locatore che rifiuta di produrre un contratto scritto non le sta proponendo una locazione normale.

Il mio contratto a termine scade il mese prossimo e nessuno ha detto nulla. Devo andarmene? No. I contratti a termine si rinnovano automaticamente, salvo disdetta data nelle forme.

Posso uscire prima del preavviso se trovo un sostituto? È materia di accordo con il locatore, salvo in coabitazione, dove il quadro lo prevede direttamente. Metta per iscritto qualunque accordo.

Chi paga le riparazioni? In linea di massima, il proprietario mantiene l’immobile e l’inquilino si occupa della piccola manutenzione ordinaria. Qualunque clausola che vada oltre merita una lettura attenta.

Prima di firmare

• Tutte le clausole obbligatorie ci sono, compresa quella sulla commissione dei canoni
• Durata e preavviso sono compatibili con i suoi piani
• Le spese sono un acconto quantificato o un forfait quantificato, mai «da definire»
• La cauzione non supera due mensilità e la sua forma è scritta
• La commissione di agenzia è divisa 50/50
• È previsto un verbale di consegna prima del trasloco

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e non costituiscono consulenza legale. Le norme cambiano e ogni situazione è diversa: consultare le fonti ufficiali qui sotto o richiedere un parere specifico.

Fonti

• Contratto di locazione a uso abitativo — Guichet.lu
• Revisione della legislazione sulla locazione — Governo del Lussemburgo, 10 luglio 2024

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