Commissioni di agenzia in Lussemburgo: chi paga?

Chi paga la commissione di agenzia in Lussemburgo?

Locatore e inquilino, metà ciascuno. Quando un’agenzia immobiliare o un altro intermediario interviene nella locazione di un’abitazione, la legge impone che il compenso sia diviso equamente tra le due parti. La regola è entrata in vigore con la revisione della legge sulla locazione, applicabile dal 1° agosto 2024.

In precedenza era normale che l’inquilino sostenesse l’intera commissione, spesso pari a una mensilità più IVA. Molti annunci, modelli contrattuali e consigli ancora in circolazione descrivono il vecchio schema. Se le viene chiesta l’intera commissione per una locazione abitativa, la richiesta non corrisponde alla normativa vigente.

Che cosa paga davvero la commissione

È utile sapere di che cosa sta pagando la metà. Il compenso di un’agenzia di locazione copre di norma la fotografia e la pubblicazione dell’annuncio, la gestione delle richieste, le visite, la verifica dei documenti e delle referenze dei candidati, la redazione del contratto e le formalità alla consegna.

È lavoro reale, e la riforma non dice il contrario. Ciò che è cambiato è su chi ricade il costo, nel riconoscimento che l’agenzia è incaricata dal locatore per affittare il suo immobile, anche se entrambe le parti traggono vantaggio dall’incontro.

Che cosa copre la regola — e che cosa no

La divisione 50/50 riguarda la commissione per la messa in locazione di un’abitazione. Non è un tetto a quanto un’agenzia può fatturare complessivamente, e non trasforma ogni servizio offerto in un costo condiviso.

Da tenere distinti:

• La commissione di locazione — divisa in parti uguali tra locatore e inquilino.
• La cauzione — non è una spesa. È una garanzia, con un tetto di due mensilità, e le viene restituita.
• Le spese accessorie — i costi correnti di riscaldamento, acqua, parti comuni. Nulla a che vedere con l’agenzia.
• I servizi facoltativi — verbale di consegna redatto da un terzo, prodotti assicurativi, supporto al trasloco. Se il servizio è davvero facoltativo e lo ha scelto, va trattato a parte: chieda esattamente in che cosa consiste.

Un esempio concreto

Prendiamo un appartamento da 1.800 € al mese, con una commissione di agenzia pari a una mensilità più il 17% di IVA.

Con il vecchio schema all’inquilino potevano essere chiesti tutti i 2.106 €. Il risparmio è concreto: su un alloggio per una famiglia vale più della spesa di un mese.

Si noti che la divisione riguarda il totale IVA compresa: lei paga metà della fattura, non metà più la propria imposta.

Come verificare quanto le viene chiesto

Chieda che la commissione compaia su una voce separata, con l’importo totale e la sua metà. Un’agenzia seria lo farà senza esitazione: è semplicemente il modo in cui le cose funzionano ora.

Tre domande risolvono quasi ogni equivoco:

1. Qual è l’importo totale della commissione, prima della divisione?
2. Quale metà è a mio carico, e l’IVA è compresa nella cifra indicata?
3. In questa fattura ci sono voci che non fanno parte della commissione?

Se la risposta alla prima domanda è «una mensilità» e le viene chiesta una mensilità, la divisione non è stata applicata.

Attenzione al costo che rientra da un’altra porta

Una minoranza di locatori ha provato a recuperare la propria metà per vie indirette. Tre schemi da riconoscere:

• Una «spesa di istruttoria» o «spesa amministrativa» il cui importo coincide con metà della commissione. Chieda quale servizio finanzia che la commissione non copre.
• Un canone leggermente sopra mercato per assorbire la differenza. Il canone è limitato al 5% del capitale investito dal proprietario e può essere rivisto solo una volta ogni due anni, entro il 10%: un margine esiste, ma è delimitato.
• L’addebito del verbale di consegna che in realtà è lavoro dell’agenzia. Un verbale redatto da un terzo indipendente è un costo distinto legittimo; quello redatto dall’agenzia nell’ambito della locazione lo è molto meno chiaramente.

Nessuno di questi casi è automaticamente scorretto: una spesa amministrativa a fronte di un servizio realmente distinto può essere legittima. La domanda giusta è che cosa riceve in cambio che la commissione non copra già.

Quando non c’è nessuna agenzia

Se affitta direttamente da un proprietario, senza intermediari, non c’è alcuna commissione e nessuno dovrebbe addebitargliene una. È più frequente di quanto i nuovi arrivati immaginino, soprattutto per le stanze e per i piccoli proprietari che affittano un solo appartamento.

Affittare in diretta fa risparmiare la commissione, ma la verifica del profilo, la redazione del contratto e il verbale di consegna restano da fare bene. Il contratto deve essere scritto e contenere alcune clausole obbligatorie, con o senza agenzia.

Fare il conto del trasloco

Per un canone mensile C, l’ordine di grandezza è questo:

La somma resta importante, ed è utile sapere che esiste un aiuto pubblico per finanziare la cauzione a chi ne ha i requisiti. Si richiede alle autorità competenti per l’abitazione, non all’agenzia.

Se l’agenzia pretende l’intero importo

Faccia presente che da agosto 2024 la commissione di locazione abitativa si divide in parti uguali e chieda l’emissione di una fattura corretta. Conservi traccia scritta degli scambi: l’e-mail è ideale, perché si data da sé.

Nella maggior parte dei casi non si tratta di malafede, ma di un modello vecchio che nessuno ha aggiornato, e una correzione cortese basta. Se la questione non si risolve, la justice de paix del suo cantone si occupa di controversie di questo tipo, con una procedura pensata per essere seguita senza avvocato.

Non lasci correre solo per il desiderio di ottenere l’alloggio. Un’agenzia a suo agio nel fatturare contro la normativa vigente le sta dicendo qualcosa su come sarà gestito il resto della locazione.

Domande frequenti

La divisione 50/50 è negoziabile? La ripartizione è un obbligo di legge, non una regola derogabile dalle parti. L’importo complessivo della commissione, invece, riguarda il rapporto tra il locatore e la sua agenzia.

Vale anche per le locazioni commerciali? No. La regola si trova nella legge sulla locazione a uso abitativo. La locazione commerciale segue un regime diverso.

Vale per una stanza in coabitazione? Se la locazione è a uso abitativo e interviene un’agenzia, la regola della ripartizione si applica. Ciò che varia di più è la presenza stessa di un’agenzia, dato che le stanze si affittano spesso in diretta.

Ho pagato l’intera commissione prima di agosto 2024. Posso chiederne indietro metà? La riforma si applica dalla sua entrata in vigore; non è un meccanismo di rimborso retroattivo. Se il pagamento è recente e non è certo di quale lato della data si trovi, conviene far esaminare la sua situazione specifica.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e non costituiscono consulenza legale. Le norme cambiano e ogni situazione è diversa: consultare le fonti ufficiali qui sotto o richiedere un parere specifico.

Fonti

• Contratto di locazione a uso abitativo — Guichet.lu
• Revisione della legislazione sulla locazione — Governo del Lussemburgo, 10 luglio 2024

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